Varde Kommune har nu på sin hjemmeside offentliggjort resultatet af arbejdet med de mange indsigelser til forhøringen. Forslagene bliver behandlet i Udvalget for Plan og Teknik torsdag d. 13.8.20. Herefter bliver der en høringsfase på 6 uger, hvor der er indregnet et borgermøde i september, hvis Corona-forholdene tillader det.

Der er registreret ialt 182 indsigelser. De kan ses i deres fulde længde her.

Sammenfatninger af indsigelserne ses her .

Indsigelserne er i sagens natur forskelligartede. Nogle har haft fokus på erhverv på Hvidbjerg Strandvej – andre på udstykning af fællesarealer m.v. Men langt den overvejende del af indsigelserne ( ca. 90% ) forholder sig til bygningernes mulig størrelse og taghøjden, der giver mulighed for etablering af 1.sal.

Af de 182 registrerede indsigelser er der ved et hurtigt gennemsyn ialt kun 10 indsigelser, der udtrykker, at fodaftrykket er for restriktivt og at taghøjden burde hæves for bedre udnyttelse af 1.salen. En del af de 10 indsigelser handler om ændring af fodaftrykket i bestemte delområder.

Det betyder, at resten har udtrykt stor bekymring over, at huse på knap 500m2 kan blive en realitet i Blåvand som følge af de store fodaftryk og muligheden for 1.sal.

Desværre afspejles dette faktum ikke i forvaltningens forslag til ændringer. Hvad angår bebyggelsens omfang, er der kun sket nogle justeringer i forhold til de forskellige delområder. Mht. taghøjden handler ændringsforslaget om, at træspåner og -lister kan supplere stråtagene.

Men bedøm selv.

Herunder er listen over de 12 ‘ændringsforslag’ gældende for 05.01.L13, der kom ud af de mange indsigelser:

På baggrund af de indkomne bemærkninger fra forhøringen af udkastet vurderes det, at følgende overordnede ændringer bør indgå i lokalplanforslaget:

1) Formålet er præciseret, så det tydeligt fremgår, at det er vigtigt at fastholde de overordnede strukturer og planlægningsmæssige helheder

2) Der er ikke mulighed for turismerelaterede erhverv for 4 sommerhusgrunde langs Hvidbjerg Strandvej

3) Øget krav til regularitet af grundes geometri ved eventuelle udstykninger.

4) Præciseret, at stier udlagt på matrikelkortet i forbindelse med områdets udstykning, ikke må fjernes, jf. reglerne i naturbeskyttelsesloven og privatvejsloven

5) Fodaftrykket i delområde 4, 5 og 6, hvor grundene som udgangspunkt er 20 x 20 m, er reduceret fra 300 m² til 250 m², for at sikre, at der er plads til parkering m.v.

6) Ca. 350 m af Per Knoldsvej fra Fyrvej må asfalteres

7) Den nordlige del af delområde 4 overføres til delområde 2 som en konsekvens af rettelse nr. 5 og den følgende logiske fortolkning af lokalplanen.

8) Der ændres ikke på plantelisten for området

9) Omkring Sdr. Vasevej 4-48 foreslås det, at området overføres til delområde 1 fra delområde 3

10) Omkring Fyrvej 80-86, Horns Rev 87-93, Klitvej 1, 3 og 4, Hornsrev 65 samt Fyrvej 70A-72 flyttes til delområde 3 fra delområde 2

11) Tage med en taghældning på mere end 45° får udover stråtag også mulighed for at anvende tagspån af træ eller trælister

12) Nærzonen begrænses til maks. 5 m fra skel mod tidligere 2½ m fra skel.

For 05.01.L15 foreslås flg. ændringer:

1) Formålet er præciseret, så det tydeligt fremgår, at det er vigtigt at fastholde de overordnede strukturer og planlægningsmæssige helheder

2) Øget krav til regularitet af grundes geometri ved eventuelle udstykninger.

3) Præciseret, at stier udlagt på matrikelkortet i forbindelse med områdets udstykning, ikke må fjernes, jf. reglerne i naturbeskyttelsesloven og privatvejsloven

4) Tage med en taghældning på mere end 45° får udover stråtag også mulighed for at anvende tagspån af træ eller trælister

5) Nærzonen begrænses til maks. 5 m fra skel mod tidligere 2½ m fra skel

6) Tilføjet, at et område omkring Østkrogen fortsat skal have stråtag og medlemspligt

7) Et område på ca. 1,4 ha er tilføjet planområdet som en teknisk ændring

8) Det grønne fællesareal matr.nr. 59i udgår af lokalplanen, men fastholdes som fællesarealer, jf. tinglyst deklaration. Området er klitfredet, og der er ikke vedtaget kommuneplanrammer for området.

Da vi i Grundejerforeningen ved, at rigtig mange af jer har lavet indsigelser mod både bygningernes størrelse og tagets højde har vi indkopieret forvaltningens resumé nedenfor:

Uddrag af synspunkter: 1, 4, 6, 7, 13, 15, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 29, 34, 35, 37, 40, 41, 43, 44, 46, 48, 50, 52, 54, 56, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 120, 123, 124, 125, 127, 128129, 131, 134, 135, 137, 138, 139, 140, 141, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 155, 157, 158, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 177, 178, 179, 181

Rigtig mange høringssvar omhandler størrelsen på byggeri. I størstedelen af disse høringssvar fremgår det, at borgere er meget bekymrede for de store huse, der tiltrækker mange gæster med deraf følgende gener i form af fx støj, trafik, affald, nedslidning af natur, ødelæggelse af sommerhusmiljøet mv.

Der stilles desuden spørgsmålstegn ved om lokalplanen opfylder sit eget formål om at bevare karakteren i sommerhusområderne.

Mange udtrykker ønske om, at lokalplanerne udformes som fx sommerhuslokalplanen i Vejers, der giver mulighed for 200 m2 bebyggelse. Mange foreslår bebyggelse i størrelsesordenen 150-200 m2, mens enkelte foreslår, at grunde over 2500 m2 kan rumme et max etageareal på omkring 250 m2 uden 50 m2 fradrag for garager mv.

Flere mener, at store huse vil medføre et fald i ejendomsværdien på nabohusene, hvilket må føre til erstatningspligt fra kommunen. Flere mener, at store sommerhuse vil være i strid med den danske sommerhusregel, hvilket de vil undersøge ved Erhvervsstyrelsen og evt. EU.

Mange ønsker, at antallet af sengepladser reguleres i stedet for krav til antal parkeringspladser og eventuelt størrelse på huset.

Flere foreslår, at der udstykkes nye sommerhusområder til store sommerhuse langt fra de oprindelige sommerhusområder.

En mindre del mener, at lokalplanudkastene begrænser udnyttelsesmulighederne af grundene og forhindrer byggeri af tidssvarende sommerhuse med plads til fx aktivitetsrum, pool o.lign., hvor størrelsen på huset ikke nødvendigvis hænger sammen med antal gæster. Flere mener ligeledes, at termen ’fodaftryk’ bør udgå, og at størrelsen på byggeri kun bør beregnes ud fra bebyggelsesprocenten, der fx kan nedsættes til 10 %. Termen ’fodaftryk’ er svær at forstå. Flere foreslår desuden, at definitionen af ”fodaftryk” ændres, så det udelukkende gælder beboelsesarealet og ikke overdækkede terrasser, shelters, saunaer, vildmarksbad mv.

Det udtrykkes desuden, at det er uretfærdigt, at en stor grund ikke kan udnyttes til at bygge et stort hus, hvis grunden ligger i et delområde til mindre huse. Samme regler bør gælde for alle sommerhuse i Blåvand, så der ikke sker en forskelsbehandling.

Enkelte mener, at bestemmelsen om, at der kun må være 4 bygninger pr. grund er for begrænsende, da større grunde på fx 2500 m2 godt vil kunne bære flere bygninger, fx hovedhus, carport, anneks, redskabsskur og shelter. Det foreslås desuden, at der ikke skal være bestemmelser om anvendelsen af sekundær bebyggelse på grunden, dvs. så man fx kan have to shelters mv. Det foreslås, at det samlede areal på fritliggende sekundære bygninger bør være max 60-65 m2 i stedet for 50 m2, og i alt 75 m2 hvis den sekundære bebyggelse samles i én bygning.

Der stilles spørgsmål til hvordan afstand til skel på Nordslugen/Vestslugen tolkes, da der dels står, at man må bygge op til 300 m2 (fodaftryk), men der står også at der skal være en afstand til skel på 5 meter. Kan der bebygges op til 300m2 helt ud til kanten af byggefeltet – blot der fortsat er 5 meter ud til vej eller nabo?

Det foreslås, at punkt 6.2.5 også gælder for delområde 6 i lokalplan L13, i det mindste for de parceller, der ikke er udlagt som ”byggefelt” på 400m2. Enkelte mener, at det er forskelsbehandling, at der i nogle delområder er mulighed for at bygge op til fire bygninger, mens det i andre kun er muligt at bygge en bygning og en carport.

Enkelte mener desuden, at den gældende Lokalplan 02.006.83 er god og bør fastholdes i stedet for lokalplan L13, så der ikke bliver mulighed for at bygge tættere mv. – evt. kun for delområde 3. L13: I § 6.1.1. står at sommerhuse, annekser mv. skal placeres min. 10 m fra vejene som er vist med grønt på bilag 3 – menes der fra kørebane eller skel mod vej?

Vurdering

Et af formålene med de tre lokalplaner er, at der ud fra en planmæssig helhedsvurdering sker en hensigtsmæssig udvikling af det samlede sommerhusområde i Blåvand, herunder et nutidigt og ensartet administrationsgrundlag. Der er i lokalplanområderne meget store forskelle på grundstørrelserne, strækkende sig fra ca. 400 m² til sommerhusgrunde på mere end 5.000 m². Det er derfor vurderet, at reguleringen af byggemulighederne på de enkelte grunde, ikke er hensigtsmæssig med udgangspunkt i en bebyggelsesprocent alene. Der er derfor fastsat rammer for bygningernes fodaftryk i Sag: 19/5987 Dok: 76119-20 Dato: 14.07.2020 Ref: UH/AGSC 21 de forskellige delområder.

Ved denne regulering begrænses ca. 2.200 sommerhusgrunde i deres mulighed for at bygge hele bebyggelsesprocenten i 1 plan. Såfremt hele bebyggelsesprocenten ønskes udnyttet, kræver det således, at tagetagen udnyttes, og der herved udløses skærpede krav til tagmaterialet.

Med udgangspunkt i, at fodaftrykket begrænser mulighederne for at byggeriet breder sig ud over grundene, og dermed sikrer plads til naturen, er det vurderet, at fastlæggelse af fodaftryk er en hensigtsmæssig reguleringsmetode i dette tilfælde, sammen med en begrænsning i antallet af bygninger på grunden og indførelsen nærzone. Det er vurderet, at det ikke er hensigtsmæssigt, at der gives mulighed for en bebyggelsesprocent mindre end den tilladt ved den almindelige byggeret i henhold til Bygningsreglementet. Dette er vurderet med udgangspunkt i beregningsmetoderne for bebyggelsesprocenten samt et hensyn til den fremtidige administration af lokalplanerne ved eventuelt kommende dispensationer.

Der er ikke hjemmel i planloven til at sikre en hensigtsmæssig og effektfuld regulering med udgangspunkt i antallet af sengepladser i et sommerhusområde.

I delområde 4, 5 og 6 i L13, er der foretaget nærmere beregninger på, hvilke arealmæssige konsekvenser et fodaftryk vil have i forhold til indplacering af opholdsarealer og parkeringsmuligheder på egen grund. Det er her vurderet, at det oprindelige udgangspunkt med et fodaftryk på 300 m² ikke er hensigtsmæssigt, da det reelt ikke giver mulighed for både at have terrasse og parkering. Dette foreslås derfor ændret til 250 m² fodaftryk. I dette område må der bygges ud til skel. Ved beregningen af afstande til veje markeret med grønt, skal afstanden beregnes fra skellet eller fra den udlagte vej på matrikelkortet. Hvis man ønsker at begrænse byggeriets størrelse yderligere, kan fodaftrykkets størrelse sættes ned og/eller der kan fastsættes begrænsninger på hvor mange etagemeter, der kan udnyttes på 1. sal (fx 50, 75, 100m2 afhængigt af fodaftryk). Ved at nedsætte størrelsen på fodaftrykket vil sommerhusene i området blive mindre både i grundplan og på 1. sal samt efterlade mere plads til natur. Hvis antal m2 på 1. sal begrænses, vil fodaftrykket være uændret, mens det samlede boligareal mindskes.

En begrænsning af boligarealet vil sandsynligvis ikke indbyde til udlejning til meget store grupper i samme grad. En begrænsning af boligarealet vil på den anden side mindske muligheden for at kunne bygge store og attraktive sommerhuse med god rummelighed, som ikke nødvendigvis udlejes til store grupper. Sag: 19/5987 Dok: 76119-20 Dato: 14.07.2020 Ref: UH/AGSC 22

Det vurderes, at bestemmelserne om areal og antal fritliggende sekundære bygninger i delområde 6 i L13 bør være de samme for hele delområdet uanset grundstørrelsen. På denne måde mindskes den landskabelige påvirkning i det åbne klit/hedelandskab og der sikres et ensartet administrationsgrundlag.

I forhold til den gældende Lokalplan 02.006.83, vurderes det, at det vil være hensigtsmæssigt at sikre mere præcise bestemmelser vedrørende de ubebyggede arealer, parkering mv. Samtidig vurderes det, at et samlet plangrundlag vil sikre en ensartet administration.

Forslag til ændring

Der foreslås følgende strukturelle ændringer i lokalplan 05.01.L13: Det maksimale fodaftryk i delområde 4, 5 og 6 begrænses til 250 m² i stedet for de aktuelle 300 m². Den nordlige del af delområde 4 overføres til delområde 2, som følge af forudgående rettelse.

Med hensyn til spørgsmålet om generel tilladelse til at bygge en 1. sal på sommerhusene/ højden på byggeriet, har forvaltningen sammenfattet følgende:

Byggeriets højde § 6.2

Uddrag af synspunkter: 21, 22, 27, 29, 40, 42, 46, 64, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 79, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 91, 92, 93, 94, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 113, 114, 116, 117, 118, 120, 124, 125, 127, 129, 135, 137, 138, 140, 143, 144,145, 147, 148, 149, 152, 155, 160, 161, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 172, 174, 175, 177, 178, 179, 181

En meget stor del af de indkomne bemærkninger omhandler, at borgere ikke ønsker, at der gives mulighed for bebyggelse i en etage med udnyttet tagetage og i op til 6,5 meters højde i stedet for at følge Bygningsreglementet, der giver mulighed for bebyggelse i op til 5 meters højde. Mange borgere er bekymrede for påvirkningen af landskabet, miljøet i de gamle/oprindelige sommerhusområder i Blåvand, indkigsgener mv.

Flere mener, at de gældende restriktive bestemmelser i deklarationer for området ved Nordslugen/Vestslugen bør fastholdes, da dette område i dag fremstår harmonisk.

Flere borgere foreslår, at der udpeges store områder, hvor der ikke må bygges med udnyttet tagetage. Disse områder bør være områder, hvor der i dag ikke er huse i 1,5 plan (eller kun ganske få).

Der stilles forslag om, at der i områderne med store grunde vest for ’Cirkuspladsen’ kan gives mulighed for huse i 1,5 plan, mens områderne mod øst fastholdes til lave sommerhuse.

Flere borgere nævner, at Ringkøbing-Skjern Kommune tillader en højde på 5,6m, såfremt taget tækkes med strå og udføres med en min. hældning på 45 grader.

En mindre del af bemærkningerne omhandler ønsket om at øge den tilladte højde til 6,75-7,5 meter, da udnyttelsesmulighederne på 1. sal vil være væsentligt bedre. Flere mener, at tykkelsen på stråtaget medfører, at rummene på 1. sal vil blive meget små. I forbindelse med en forøget højde, bør der ligeledes gives mulighed for at ændre taghældningen, da huset ikke kan blive så bredt.

Vurdering

Bygningernes maksimale højde er forud for lokalplanernes vedtagelse reguleret via en række forskelligartede servitutter og lokalplaner. Der er flere steder mulighed for at bygge i op til 1 etage med udnyttet tagetage og andre steder er den maksimale højde lavere, typisk svarende til bygningsreglementets højdebegrænsning på 5 m.

Det er intentionen, at Blåvand fortsat skal udvikle sig som et attraktivt sommerhusområde, hvor der er mulighed for at opføre kvalitetsprægede sommerhuse, indenfor nogle afstemte planlægningsmæssige rammer. Det er her vurderet, at det er planlægningsmæssig muligt at give mulighed for at der kan opføres byggeri med en højde på op til 6,5 m. Det er en betingelse at tage med en hældning på mere end 300 kun må udføres med tag i strå eller i træ eller som naturtag. Der er desuden begrænsning på muligheden for solceller i området, ligesom der er begrænsninger i muligheden for etablering af hævede opholdsarealer, fx tagterrasser.

Det vurderes, at der med de begrænsede muligheder for hævede opholdsarealer, ikke vil opstå væsentlige indbliksgener, ligesom det ikke vurderes at ændre væsentligt på det landskabelige udtryk af området.

I delområde 5 og 6 i L13 omkring Nordslugen og Sydslugen er byggehøjden fastsat til 5,5 m, da det netop er et meget åbent område. Det er endvidere vurderet, at det med de gældende isoleringskrav er muligt at opføre stråtækte sommerhuse i 1 etage med udnyttet tagetage, indenfor en højdebegrænsning på 6,5 m, og med en maksimal facadehøjde på op til 3 m. Hvis der tillades en større bygningshøjde, vurderes det at husene vil fremstå for brede.

Såfremt der ønskes områder, hvor byggehøjden begrænses til maks. 5 m/1 etage, vil dette være muligt ved at underinddele Delområde 1 i L13, L14 og L15, så muligheden for at udnytte tagetagen begrænses til kun at omfatte områder, hvor der allerede i dag er mulighed for byggeri i 1,5 plan.

Sommerhuse med udnyttet tagetage i op til 6,5 meters højde vil være mere synlige i landskabet fremfor lavere sommerhuse, og der vil kunne være risiko for indkigsgener. Lokalplanens bestemmelser om Sag: 19/5987 Dok: 76119-20 Dato: 14.07.2020 Ref: UH/AGSC 24 højde og taghældning begrænser den mulige bredde på huse med udnyttet tagetage, ligesom bestemmelser om tagmateriale ved udnyttet tagetage vil være med til at sikre en landskabelig tilpasning.

Forslag til ændring

For at give mulighed for at variere byggeriet med tagmaterialer, der i form, farve og materialitet passer til området, foreslås det at der ved tage med en taghældning på 45-600 gives mulighed for at anvende tagspån, trælister og naturtage, udover stråtag. I forhøringen var der alene mulighed for stråtag.

De reviderede lokalplanforslag kan ses her:

05.01.L13

05.01.L15

Bemærk, at ændringerne er markeret med blåt

Link til dagsordenen. Det er de tre første punkter. Her kan man se alle punkter og bilag.